راهبردهایی برای سیاست‌گذاری در حوزه‌ی مسکن؛
پیشنهاداتی برای کاهش قیمت مسکن
ساخت‌وسازی که بر مبنای تکنولوژی نباشد، از آنجا که انبوه نیست و بازار رقابتی ایجاد نمی‌کند، نمی‌تواند عامل کاهش قیمت مسکن شود و فروشنده از طریق گران‌فروشی به سود می‌رسد و لذا تأثیر مثبتی بر جلوگیری از روند افزایش قیمت مسکن ندارد و در نهایت سفته‌بازی در بازار مسکن وجود خواهد داشت.
گروه اقتصادی اندیشکده برهان/ محمد شهاب؛در ابتدا خوب است به این سؤال پاسخ دهیم که معضل مسکن چیست؟ اصلی‌ترین معضل مسکن عایدی سرمایه‌ای بالایی است که این بازار دارد. شاید گفته شود این امر که بد نیست، چرا که عاملی برای ساخت‌وساز بیشتر می‌شود. درست است که بالا بودن عایدی سرمایه‌ای در بازار مسکن می‌تواند فی‌نفسه بد نباشد، ولی این که این عایدی به چه علت است، این مهم است و تا زمانی که علت بالا بودن این عایدی بالا را ندانیم نمی‌توانیم قضاوت صحیحی درباره‌ی خوب یا بد بودن بالا بودن عایدی مسکن انجام دهیم. بازار مسکن عایدی سرمایه‌ای بالایی دارد، نه به علت استفاده از تکنولوژی و کاهش هزینه‌های ساخت از طریق سریع‌سازی، سبک‌سازی و صنعتی‌سازی؛ بلکه عایدی این بازار به علت عدم استفاده از تکنولوژی و ضعف طرف عرضه در بازار مسکن است. زمانی که عرضه‌ی مسکن را نمی‌توانیم به صورت انبوه آن به صورت دائم و پیوسته افزایش بدهیم، چشم‌انداز افزایشی قیمت مسکن را در جامعه تزریق می‌کنیم و این تزریق برای جامعه‌ی ما، که افراد جامعه به علت زیان‌ده بودن تولید واژه‌ی سرمایه‌گذاری را به دنبال تولید به کار نمی‌برند، بسیار گران تمام می‌شود؛ چرا که سرمایه‌گذاری را در مسکن دیده و همان می‌شود که امروز شده است... انحراف سرمایه‌گذاری در اقتصاد ایران عاملی برای افزایش عایدی بالای سرمایه‌ای این بازار شده است، همان بلایی که سر سکه و ارز آمده است.
 
سرمایه‌گذاری در مسکن وقتی تکنولوژی در بازار مسکن معنا ندارد، می‌تواند به معنی خرید و فروش سفته‌بازانه‌ی مسکن نیز باشد؛ به هر حال سفته‌بازی در بازار مسکن به دو دسته تقسیم می‌شود، گروهی هستند که می‌سازند و گران می‌فروشند و گروهی هستند که می‌خرند تا گران‌تر بفروشند. در هر دو، چون اصل بر گران‌فروشی برای کسب سود است، سفته‌بازان را بیشتر به این بازار سوق می‌دهند (چرا که چشم‌انداز افزایش بیشتر قیمت مسکن به شدت تضمین شده است) و انحراف ایجادشده در اقتصاد ایران (حرکت از تولید به سمت دلالی و سفته‌بازی) بیشتر در این حوزه متجلی می‌شود.
 
ساخت‌وسازی که بر مبنای تکنولوژی نباشد، از آنجا که انبوه نیست و از آنجا که بازار رقابتی ایجاد نمی‌کند (ذکر خواهد شد) نمی‌تواند عامل کاهش قیمت مسکن شود؛ چرا که سازنده اولاً انبوه نمی‌سازد و دوماً اگر انبوه بسازد، از طریق کاهش هزینه‌ها به سود نمی‌رسد بلکه از طریق همان گران‌فروشی به سود می‌رسد و این هیچ تأثیری مثبتی بر جلوگیری از روند افزایش قیمت مسکن ندارد و لذا سفته‌بازی در بازار مسکن باز هم وجود خواهد داشت.
 
 مسکن مهر نیز نتوانست ثمره‌ی بلندمدتی داشته باشد، شاید در ابتدا عرضه‌ی مسکن‌های ارزان (تأکید بر ارزان است نه افزایش عرضه) افزایش یافت و این چشم‌انداز صعودی قیمت را کمی تیره‌وتار کرده بود، ولی از آنجا که این طرح کوتاه‌مدت بود به شکل کوتاه‌مدت نیز ثمر داد... اقتصاد ایران نیاز به توجه به بنیه‌های تولیدی دارد. اگر ساخت‌وساز مسکن بر اساس تکنولوژی باشد و تولیدکنندگان از کاهش هزینه‌های خود در ساخت‌وساز مسکن سود ببرند، قیمت مسکن کاهش خواهد یافت و نتیجه‌ی کاهش قیمت مسکن خروج سفته‌بازان از بازار مسکن خواهد بود.
 
بازار رقابتی جلوی افزایش قیمت مسکن را می‌گیرد و ساخت مسکن را بر اساس صنعتی‌سازی، سبک‌سازی و سریع‌سازی پیش می‌برد. در چنین شرایطی هم منافع سازندگان با منافع خریداران منطبق می‌شود و هم سفته‌بازی در مسکن ریشه‌کن می‌‌گردد.
 
بنابراین ساخت‌وساز به دو دسته تقسیم می‌شود، یک ساخت‌وسازی است که بر اساس تکنولوژی است و یک ساخت‌وسازی است که بر اساس تکنولوژی نیست، تنها ساخت‌وساز بر اساس تکنولوژی است که می‌تواند قیمت مسکن را کاهش دهد و از این رهگذر سفته‌بازی در این بازار را از ریشه بکند؛ ولی عرضه‌ی مسکن در حالت دوم تفاوتی با سفته‌بازی در بازار مسکن (خرید و فروش) ندارد، چرا که عرضه‌ای مفید است که در نهایت قیمت مسکن را کاهش دهد.
 
البته اگر روزی بیاید که قدرت چانه‌زنی سازندگان مسکن کاهش یابد، می‌توان عرضه‌ی فاقد استفاده از تکنولوژی را عامل کاهش قیمت مسکن دانست، چرا که ممکن است روزی مازاد عرضه رخ دهد و سازنده ناچار شود که برای جلوگیری از ضرر بیشتر آن را ارزان‌تر بفروشد.
 
البته اینکه روزی قدرت چانه‌زنی سازندگان مسکن به علت ایجاد مازاد عرضه‌ی مسکن کاهش یابد، برای اقتصاد ایران امری محال است؛ چرا که سرعت رشد جمعیت از سرعت ساخت‌وساز فاقد تکنولوژی بیشتر است و این به این معنی است که همواره نیاز به مسکن بیشتر از قبل می‌شود، لذا با این ساخت‌وساز کند و غیرصنعتی نمی‌توانیم به مازاد عرضه برسیم، تنها در صورتی می‌توانیم به مازاد عرضه برسیم که بر اساس صنعتی‌سازی ساخت‌وساز کرده باشیم که در این صورت سود سازنده در گران‌فروشی نیست، بلکه سود سازنده در کاهش هزینه‌هایی است که از طریق صنعتی‌سازی و استفاده از تکنولوژی عاید او شده است و این به این معناست که در این شرایط، منفعت سازندگان با منفعت خریداران منطبق شده است.
 
بنابراین برای کاهش معضل مسکن، باید به صنعتی‌سازی و توجه به تکنولوژی در ساخت‌وساز پناه ببریم. اینکه دولت آینده قدم در مسیر دولت فعلی برای کاهش معضلات مسکن بگذارد، اقدام مثبت دائمی نخواهد کرد و این در حالی است که منابع بانک‌ها را نیز در ازای یک امر کوتاه‌مدت هدر داده است.
 
ساخت‌وساز به دو دسته تقسیم می‌شود، یک ساخت‌وسازی است که بر اساس تکنولوژی است و یک ساخت‌وسازی است که بر اساس تکنولوژی نیست، تنها ساخت‌وسازی بر اساس تکنولوژی است که می‌تواند قیمت مسکن را کاهش دهد و از این رهگذر سفته‌بازی در این بازار را از ریشه بکند.
 
باید کاری کرد که ساخت‌و‌ساز بر اساس تکنولوژی شود. انبوه‌سازان و سازندگان خود تمایلی به استفاده از تکنولوژی ندارند؛ چرا که در مرحله‌ی اول، استفاده از تکنولوژی چون نیازمند به آموزش و غیره است، هزینه دارد و این هزینه مانع این می‌شود که به صورت درون‌زا به صنعتی‌سازی روی بیاورند.
 
دولت و تنها دولت است که می‌تواند این معضل را حل کند. دولت، به جای آنکه هزینه‌های خود را برای ساخت‌و‌ساز ناکارآمد در پیش گیرد یا از شرکت‌های چینی و ترکی برای ساخت‌وساز صنعتی استفاده کند که بعد فریاد صنعتی‌سازی سر نهد، باید ظرفیت‌های داخلی را فعال کند. اگر دولت هزینه‌های آموزش و استفاده از تکنولوژی را به سازندگان بپردازد، همه‌ی منفعت استفاده از تکنولوژی را به سمت تولید صنعتی خواهد آورد و سازنده‌ای را که وارد این امر نشده است، به صورت اجتناب‌ناپذیر، وارد آن می‌کند؛ چرا که رقبای او با قیمت‌های کمتر و سودهای بیشتر وارد بازار شده‌اند و اگر او هم قیمت‌هایش را کاهش ندهد، بی‌تردید حذف خواهد شد و از آنجا که نمی‌خواهد قیمت را به بهای کاهش سودش کاهش دهد، وارد فرآیند صنعتی‌سازی می‌شود تا هم سود برد و هم از بازار حذف نشود... این فرآیند می‌تواند به تدریج با ورود مهندسین ساخت‌وساز، به شکل‌های بسیار مثبت‌تری درآید. ایجاد بازار رقابتی در ساخت‌وساز امری است که نتیجه‌ی این فرآیند خواهد بود.
 
بازار رقابتی جلوی افزایش قیمت مسکن را می‌گیرد و ساخت مسکن را بر اساس صنعتی‌سازی، سبک‌سازی و سریع‌سازی پیش می‌برد. در چنین شرایطی، هم منافع سازندگان با منافع خریداران منطبق می‌شود و هم سفته‌بازی در مسکن ریشه‌کن می‌گردد.(*)

 

*محمد شهاب؛ پژوهشگر/انتهای متن|

کد مطلب: 10963  |  تاريخ: ۱۳۹۷/۵/۲۰  |  ساعت: ۹ : ۲

نظرات ارسال شده
سفير فيلم
تبيين
پايگاه رصد انديشه‏هاي استرات‍‍ژيك
پايگاه هسته‏اي ايران